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中古物件を選ぶ際に知っておきたい年代別の法改正

 

一口に中古物件と言っても築浅~築古まで様々なものがあります。
不動産の歴史やその物件が建てられた時代背景、物件の構造やコンセプト、法改正などを知っておくことで失敗するリスクを減らすことができます。

 

不動産開発活況のバブル期

1980年代、日本はバブル景気にあり土地の値段は下がらないと信じられていたこと、そして不動産開発を行い続けることが日本経済に良いと思われていたことから、限られた敷地にできるだけ多くの部屋を設けて販売できるよう、15㎡~18㎡の物件が大量に供給されました。部屋の面積が狭いため、ホテル仕様と呼ばれる風呂とトイレが一緒になった3点ユニットの物件が主流でした。

1981年の建築基準法の改正で定められたのが現在に引き継がれる「新耐震基準」です。まれに起きる震度6~7程度の大地震においても、倒壊・崩壊を許さない耐震性を求めて改正されました。

1995年以降、機能性や居住性のレベルが高い物件が増え、オートロック、フローリング、宅配ボックスが一般化しました。

 

不動産の在り方が見直され、基本性能が底上げ

2000年の建築基準法の改正では、1981年の新耐震基準の手直しのほか、木造住宅の耐震性が向上する規定が盛り込まれ木造住宅の耐震性が向上しました。

また、2000年には建築基準法と同列に並ぶ法律「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」が制定され、全ての新築住宅に関し10年間の瑕疵担保責任が義務付けられました。

2005年のアスベスト問題、耐震強度偽装問題を受け、2006年に建築基準法改正、耐震偽装事件の再発を防止し法令遵守を徹底するために建築基準法や建築士法などが改正されました。

建築確認・検査の厳格化としては、一定の高さ以上の建築物(※)については指定機関による構造計算書審査(ピアチェック)を義務付けました。

※3階建て以上の共同住宅については中間検査を義務付け

2007年マンション耐震化マニュアル、2008年に長期優良住宅法、2009年に住宅瑕疵担保履行法全面施行、2013年既存住宅インスペクション・ガイドライン制定

 

まとめ

日本で初めて供給された分譲マンションは1953年に完成した、東京都建設局が建設した「宮益坂ビルディング」と言われています。宮益坂ビルディングは築63年で立て替えとなりましたが、現在の物件はより長く持つように色々な法改正のもと性能基準や保障が備わっています。不動産投資を考える際もどの年代で建築されているかでより安全な建物かどうかを知ることができます。

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ディクショナリー編集部
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